SÃO PAULO – O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), índice que serve de referência para o reajuste da receita, subiu 13,02% nos últimos 12 meses, após registrar alta de 2,74 % em agosto, segundo dados da Fundação Getúlio Vargas, divulgados nesta sexta-feira (28).

Já o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice oficial de inflação do país, registrou alta de 0,23% em agosto e de 2,28% em 12 meses (considerando o IPCA-15, IPCA anterior, que captura os preços de meio de um mês a meio do outro).

Segundo o IBGE, os últimos dados do IPCA mostram que o principal termômetro de variação de preços no país está em um dos menores níveis da história, enquanto o IGP-M sobe em ritmo acelerado. Mas o que explica a diferença entre os dois índices?

Diferenças entre IPCA e IGP-M

A principal diferença entre eles é a metodologia de cada índice. Apesar de mensurar as variações de preços, o IPCA e o IGP-M consideram cestas de produtos diversos.

O IPCA considera nove categorias de produtos e serviços e visa refletir os hábitos de consumo de 90% das pessoas que moram em 16 cidades do país, por isso leva o nome de “amplo. O resultado do índice, calculado pelo IBGE, indica se, na média, os preços aumentaram, diminuíram ou permaneceram estáveis ​​de um mês para o outro (Para mais informações, clique aqui.)

Já o IGP-M é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV / IBRE) e consiste na média aritmética de três outros índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

O IGP-M considera principalmente a variação dos preços dos bens de produção, como matérias-primas, commodities, materiais de construção, entre outros.

A taxa de variação do IGP-M nos últimos doze meses, bem acima do IPCA, é explicada principalmente pela sua correlação com o dólar. No período, a moeda norte-americana acumulou alta de 34,19%.

“Sempre que o dólar varia em relação ao real, o IPA, que representa 60% do IGP-M, captura o impacto das variações. Mede os preços de produtos agrícolas e industriais, como matérias-primas, que são sensíveis às variações da taxa de câmbio. Então, se o preço do trigo ou do minério de ferro subir, influenciado pela alta do dólar, a tendência é que o IGP-M se mantenha atualizado ”, explica André Braz, economista e coordenador dos índices de preços da FGV / IBRE. .

“Além disso, o IPCA é um índice muito mais diversificado: 30% refere-se a serviços, que foram muito afetados e parte deles nem reabriu; outra parte inclui preços controlados pelo governo, como água, e o índice também inclui educação, transporte, entre outros ”, diz Braz.

Jackson Bittencourt, economista da PUC-PR, destaca que mesmo com dois meses de deflação (em abril e maio), o IPCA está recuperando gradativamente os níveis de janeiro e fevereiro (entender o que é deflação e por que é ruim para a economia)

“Tivemos dois meses de deflação, com preços em queda em todo o país, reflexo da atividade econômica paralisada pela pandemia. Agora o que vemos é uma retomada dos preços aos níveis pré-pandêmicos. Mas até o final do ano, os preços devem apresentar alguma estabilidade ”, diz Bittencourt.

Impacto nos aluguéis

O aumento de 13% do IGP-M nos últimos 12 meses terá um impacto significativo no preço do aluguel dos brasileiros. ELE InfoMoney Especialistas no assunto foram contatados para dar conselhos, uma vez que, apesar de não ser regra determinada por lei, a grande maioria dos contratos de locação tem como referência o IGP-M.

“O IGP-M não foi criado com o objetivo de parametrizar os contratos de aluguel, mas sim, dar uma visão geral do ambiente econômico, com base nos setores de maior peso no PIB. Portanto, considera os aspectos do produtor (IPA), das famílias (IPC) e da construção civil (INCC). Mas como existe desde 1947, vem se consolidando como referência em reajuste de aluguéis ”, explica André Braz, da FGV.

Embora a finalidade do IGP-M fosse originalmente diferente, o índice está relacionado ao mercado imobiliário, pois inclui os preços da construção. Esse foi o argumento de muitos proprietários para incluir o índice como referência em contratos, que vem ganhando popularidade ao longo do tempo, segundo Raphael Sampa, advogado especializado em direito imobiliário e sócio-gerente da SF Consultoria Imobiliária.

Mas a adoção do IGP-M como índice de correção é apenas uma convenção dos agentes do mercado, então o locatário tem garantia para negociar.

Como negociar a adoção de outro índice?

Para Vilmar Lima Carreiro Filho, advogado especializado em Imóveis do Stocche Forbes Advogados, os contratos de locação sempre adotam um índice de correção monetária para recompor o valor do aluguel ao longo do tempo. Mas, nada impede o locatário de negociar com o proprietário a utilização de outro índice, como o próprio IPCA.

“Se o índice utilizado ficar muito caro para o inquilino, nada mais justo do que uma conversa para tentar reajustar os valores. O inquilino deve fazer o seu trabalho: comparar o preço com o IGP-M e outros índices e trazer amostras para o proprietário ”, afirma.

Jonas Marchetti, diretor de crédito da imobiliária digital QuintoAndar, acrescenta que muitas vezes a renda do locador depende diretamente do aluguel, então ele nem sempre pode desistir de um aumento. Nesse caso, o ideal é tentar chegar a um meio-termo que seja viável para ambos ”, afirma. Afirma que todos os contratos da empresa utilizam o IGP-M como referência.

Para ele, transparência é fundamental na negociação. “A melhor abordagem é ser transparente com o proprietário sobre os motivos da negociação, seja uma redução de receita, uma despesa inesperada ou até mesmo a pandemia. Isso ajuda a deixar claro que a intenção é manter o aluguel em dia e evitar problemas. O efeito com os proprietários costuma ser muito positivo ”, afirma.

A relação entre o locatário e o locador é regida pelo contrato de locação, que segue a Lei do Locação e, ao assiná-la, o locatário concorda em aceitar os ajustes propostos.

“Se você não aceitar o aumento, o locatário tem o direito de rescindir o aluguel, mas dependendo do prazo, pode ser aplicada uma multa por rescisão antecipada. O mais adequado, portanto, é buscar a renegociação diretamente com o proprietário, já que só ele pode aceitar alterações ao que foi previamente acertado, seja na aplicação do reajuste ou até mesmo na multa rescisória ”, afirma Marchetti.

Hora de buscar financiamento

Sampa acredita que no cenário atual, com a taxa Selic em 2% ao ano, o locatário deve considerar o financiamento imobiliário para evitar o reajuste do IGP-M e ainda conquistar o próprio imóvel.

No primeiro semestre de 2020, o financiamento imobiliário teve o maior aumento semestral da última década (Veja se é hora de comprar seu imóvel), precisamente por causa das baixas taxas de juros, que reduziram o custo dos empréstimos hipotecários.

“Este é um ótimo momento para fazer a transição do aluguel para a casa própria. Os juros do financiamento são atrativos. Claro, isso requer uma avaliação da vida financeira para entender se é viável, mas vale a pena considerar a oportunidade que você tem neste período. Em alguns casos, pode ser possível pagar uma parcela menor no financiamento do que no aluguel ”, afirma.